Stan zagrożenia epidemicznego w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 może stanowić podstawę do zmiany warunków umów najmu powierzchni handlowych

Ogłoszenie przez Ministra Zdrowia stanu stan zagrożenia epidemicznego w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 w okresie od dnia 14 marca 2020r. do odwołania może być podstawą do zmiany warunków umów najmu powierzchni handlowych (odroczenia terminu płatności czynszów najmu i opłat towarzyszących lub obniżenia ich wysokości).

 

Zgodnie z przepisem art. 3571 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”.

 

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 marca 2018r. (II CSK 303/17) orzekł, że nadzwyczajna zmiana stosunków rozumiana jest jako zdarzenie rzadko zachodzące, niezwykłe, wyjątkowe, normalnie niespotykane. Do przyczyn zaistnienia takiego stanu zaliczane są zdarzenia natury przyrodniczej (nieurodzaj), społecznej (epidemia, klęski żywiołowe, kryzys gospodarczy), powszechnie występujące.

 

Zgodnie z przepisem §5 ust. 1 pkt 1 rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (dalej „Rozporządzenie”) w okresie od dnia 14 marca 2020r. do odwołania ustanowiono czasowe ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawyz dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności:

  1. polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.10.A), z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki,
  2. związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 82.30.Z),
  3. twórczej związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 90.0),
  4. związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness,
  5. związanej z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 59.14.Z),
  6. związanej z konsumpcją i podawaniem napojów (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.30),
  7. związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20),
  8. związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych;

Ponadto, w okresie od dnia 14 marca 2020r. do odwołania odpowiednio do przepisu §5 ust. 2 Rozporządzenia w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 ustanowiono czasowe ograniczenie:

  1. handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu:
    1. wyrobami tekstylnymi,
    2. wyrobami odzieżowymi,
    3. obuwiem i wyrobami skórzanymi,
    4. meblami i sprzętem oświetleniowym,
    5. sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
    6. artykułami piśmiennymi i księgarskimi;
  2. prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Wprowadzone ograniczenia polegają na całkowitym zakazie prowadzenia rodzajów działalności wymienionych w przepisie §5 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 Rozporządzenia.

 

W zaistniałej sytuacji najemcy powierzchni handlowych prowadzący działalność gospodarczą objętą ww. ograniczeniem mogą występować do wynajmujących o zmianę warunków wiążących ich umów najmu. 

 

W razie braku porozumienia w drodze negocjacji, możliwe jest wystąpienie na drogę sądową z odwołaniem się do przepisu art. 3571 Kodeksu cywilnego z jednoczesnym wnioskiem o udzielenie przez sąd zabezpieczenia poprzez zawieszenie płatności czynszu najmu i opłat towarzyszących do czasu wydania orzeczenia.

 

****

Jeżeli mają Państwo pytania dotyczące praktycznych aspektów związanych z realizacją opisywanej możliwości zmiany warunków umów najmu, prosimy o kontakt z DST Dąbrowski Szewczyk-Tomasiak Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska (e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.).